„Bad State of Repair“: Rechtliche Definition in der Immobilienbewertung (FHA-Kontext)

„Bad state of repair“ ist ein regulatorischer Begriff, der einen Immobilienzustand beschreibt, der die Immobilie für ihren vorgesehenen Zweck ungeeignet macht oder Sicherheitsrisiken für Bewohner, Nachbarn oder die Öffentlichkeit birgt. Es ist ein funktionaler Standard, nicht nur ein kosmetischer.

Regulatorische Quelle

Definiert in FHA Mortgagee Letter 07-03 (archiviert; Prinzipien bestehen in HUD Handbook 4000.1 fort). Wird bei FHA-Bewertung und -Inspektion verwendet, um Gesundheits- und Sicherheitsmängel zu kennzeichnen, die vor der Kreditgenehmigung behoben werden müssen.

Beispiele für Mängel

• Strukturell: Fundamentrisse, Einsturzgefahr des Daches, fortgeschrittener Bodenfäulnis.
• Systeme: Nicht funktionsfähige Heizung (im Winter), aktive Undichtigkeiten der Sanitärinstallation, freiliegende elektrische Leitungen.
• Umwelt: Verschlechternde bleihaltige Farbe, Schimmelwachstum, beschädigte asbesthaltige Materialien.
• Fluchtwege: Blockierte Ausgänge, fehlende Geländer, kaputte Treppen.

Wichtige Unterscheidung

Ein Zustand kann keinen bestimmten Baukodex verletzen, dennoch den FHA-Standard „decent, safe, and sanitary“ nicht erfüllen. Das professionelle Urteil des Gutachters regelt die Feststellung.

Sanierungsprozess

Der Kreditgeber verlangt Reparaturen durch einen lizenzierten Handwerker, gefolgt von einer Nachinspektion und formaler Freigabe vor dem Abschluss.