In einer Eigentumswohnung sind Allgemeinbereiche (oder gemeinsame Elemente) Räume, Einrichtungen und strukturelle Bestandteile, die gemeinsam von allen Wohnungseigentümern als Miteigentümer besessen werden. Jeder Eigentümer hält einen ungeteilten prozentualen Anteil, typischerweise proportional zur Wohnungsgröße.
Typische Kategorien von Allgemeinbereichen
- Eingang und Erschließung: Lobby, Empfang, Concierge-Schalter, Postraum, Aufzüge, Treppenhäuser, Flure, Korridore.
- Erholung und Wellness: Schwimmbad, Spa/Whirlpool, Fitnesscenter, Yogastudio, Sauna/Dampfbad, Dachterrasse, Innenhof, Spielplatz.
- Soziales und Gemeinschaft: Party-/Veranstaltungsraum, Spielzimmer (Billard, Tischtennis), Bibliothek/Lounge, Businesscenter, Coworking-Space, Hundewaschplatz/-auslauf.
- Betrieb und Versorgung: Waschräume, Müll-/Recyclingräume, Paketschließfächer, Fahrradabstellraum, Maschinen-/Elektrikeräume, Wassertanks, Pumpenräume.
- Außenbereich und Gelände: Bepflanzung, Gehwege, Einfahrten, Parkstrukturen, Porte-cochère, Beschilderung, Beleuchtung, Zäune.
- Strukturelle Elemente: Dach, tragende Wände, Fundamente, Decken-/Bodenkonstruktionen, Außenverkleidung, Fenster (oft begrenzter gemeinsamer Bestandteil).
Begrenzte gemeinsame Elemente
Bestimmte Bereiche sind für die ausschließliche Nutzung bestimmter Einheiten bestimmt – Balkone, Terrassen, zugewiesene Parkplätze, Abstellschränke. Sie bleiben Gemeinschaftseigentum, aber die Nutzungsrechte werden in der Teilungserklärung zugewiesen.
Governance und Finanzierung
- Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA): Gewählter Vorstand verwaltet, instandhält, versichert und reguliert Allgemeinbereiche.
- Monatliche Beiträge (Hausgeld): Finanzieren Betriebskosten, Rücklagen, Versicherungen, Verwaltungsgebühren.
- Rücklagenstudie: Regelmäßige technische Bewertung der Lebensdauer und Ersatzkosten großer Komponenten.
- Hausordnung: Nutzungszeiten, Gastregeln, Lärm, Umbauten, Haustierregeln – durchsetzbar durch Bußgelder/Ausschluss von Privilegien.
Sorgfaltspflicht für Käufer
Prüfen Sie die Teilungserklärung, Satzung, Budget, Rücklagenstudie, Protokolle der Eigentümerversammlung und die Geschichte von Sonderumlagen. Besuchen Sie Allgemeinbereiche zu verschiedenen Zeiten. Verstehen Sie Ihre finanzielle Verpflichtung und Nutzungsrechte vor dem Kauf.
