Eine Eigentumswohnung ist eine privat bewohnte Wohneinheit innerhalb eines Mehrfamilienhauses, bei der Eigentümer einfaches Eigentum an ihrer individuellen Einheit und ein ungeteiltes Miteigentum an den Gemeinschaftselementen (Gelände, Struktur, Annehmlichkeiten) besitzen.
Fünf definierende Merkmale
- Individueller Besitz: Einheit Innen (Wände innen) + begrenzte Gemeinschaftselemente (Balkon, Stellplatz, Abstellraum) gemäß Grundbuch.
- Gemeinsamer Besitz: Flure, Aufzüge, Dach, Lobby, Pool, Fitnessstudio, Landschaftsgestaltung – kollektiv von allen Wohnungseigentümern als Miteigentümer besessen.
- Eigentümergemeinschaft (HOA): Rechtliche Einheit (gemeinnützige Gesellschaft), die die Eigentumswohnung regiert; Vorstand von Eigentümern gewählt; setzt CC&Rs (Beschränkungen, Bedingungen & Beschränkungen) durch.
- Gemeinsame Ausgaben: Monatliche HOA-Gebühren decken Versicherung, Rücklagen, Instandhaltung, Nebenkosten für Gemeinschaftsbereiche, Verwaltungsgebühren. Sonderumlagen für Kapitalprojekte.
- Governance-Dokumente: Teilungserklärung (Master Deed), Satzung, Gründungsurkunde, Hausordnung – eingetragen, für alle Eigentümer bindend.
Rechte & Einschränkungen
- Wiederverkauf: Im Allgemeinen frei; einige HOAs haben Vorkaufsrecht.
- Vermietung: Oft eingeschränkt (mind. 30-Tage-Mietzeit, % Obergrenze für Vermietungen, Vorstandsgenehmigung).
- Modifikationen: Innenraum in der Regel frei; äußere/strukturelle Änderungen erfordern Zustimmung des Architekturprüfungsausschusses.
- Stimmrecht: Proportional zum Miteigentumsanteil der Einheit (in der Regel nach Quadratmeter).
Vor- & Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
|---|
| Geringerer Instandhaltungsaufwand (Außenbereich) | Monatliche HOA-Gebühren (können steigen) |
| Annehmlichkeiten (Pool, Fitnessstudio, Sicherheit) | Regeln schränken Autonomie ein |
| Oft günstiger als Einfamilienhaus | Sonderumlagen (unvorhersehbar) |
| Gemeinschaft, Schlossundgeheime | Nähe zu Nachbarn (Lärm, Privatsphäre) |
| Wertsteigerungspotenzial | Finanzierung kann strenger sein (FHA/VA-Zulassung erforderlich) |
Alle Governing-Dokumente und Finanzdaten (Rücklagenstudie, Budget, Säumnisrate) vor dem Kauf prüfen.
